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国泰君安:政策密度持续提高 阶段性看多地产开发板块

2023-08-04 15:14:50 来源:智通财经 分享到 :

智通财经APP获悉,国泰君安(601211)发布研究报告称,目前房企拿地已经向一二线城市聚焦,认为其是最安全的资产,叠加当前的宽松预期,安全性会进一步加强。同时,对于购房者来说,一线城市的核心资产价值仍然是保值增值的重要选择。对于地产板块投资者来说,一线城市代表着带动全国市场的风向标,是地产早周期的复苏,因此,一线城市从政策宽松、走向需求复苏、并带动全国回暖,是主要复苏路径。整体来看,一线城市,就是各类预期的“心结”,具有很强的带动作用。因此阶段性看多开发板块,尤其是一线城市本土企业,受益首开股份(600376)(600376.SH)、京投发展(600683)(600683.SH)等,龙头如保利发展(600048.SH)等依然是中期配置首选,全年继续推荐园区公司,中新集团(601512.SH)、招商蛇口(001979)(001979.SZ)等。

▍国泰君安主要观点如下:


【资料图】

除去一线城市,包括绝大部分二线城市在内的城市,需求端的行政政策基本都已放松,后续关注的是利率进一步下调,后续首套房和二套房按揭贷款利率可能将进一步下降。

1)目前大多城市执行的行政政策都已宽松,包括限购限贷、认房认贷等,从执行来看,行政政策已经不构成约束,例如,首套房首付比例最低20%,但实际上,首付比例远高于此,即便进一步放松,能够达到的效果也是在预期层面。

2)能够更直接的体现为购房者负担下降的,是按揭贷款利率的下降,目前大多城市的贷款利率已经回落至4%以内,尽管相比于去年,已经下降了100bp以上,但相比于其他同类型风险等级的贷款来看,仍然过高,例如高等级房企发债利率在3%以内。

目前的按揭贷款利率仍然有下行的空间,且相比于行政政策宽松,利率宽松的效果更为明显。

对于一线城市来说,制约还在行政管制政策上,未来放松的空间也更大。

1)对一线城市的制约,主要在行政政策上,目前都还有限购政策(限购2套),同时首付比例都较高(首套35%、二套60%,不同城市略有差异),按揭贷款利率远高于二线城市(4.8%左右)。考虑到目前一线城市经济仍处于较高增速状态,对贷款利率的承受度较高,因此,制约一线城市的,更多的还是来自于限购和首付比例政策。

2)另一个制约在税收制度上,由于对普通住宅的认定标准相比于现有房价均较低,因此在交易方面,会产生较多的个税和增值税。需要注意的是,在2022年9月30日北京出台了相关政策,对税收做一定的返还,但效果较为有限,期待后续将返还的方式改为减免。

一线城市迎来长周期的宽松周期,对楼市起稳预期作用,截止当前,已经有北京、广州、深圳在内的城市,在讨论相关放松政策。

目前一线城市楼市成交也进入到冷的阶段,相比于年初,无论新房还是二手房,都有比较大幅度的成交萎缩,因此,有必要对一线城市也进行放松。目前尚且不确定是否会放开一线城市的限购政策,但在其他领域,预计都会迎来宽松,尤其是在改善型住房领域。

当前,已经有北京、广州和深圳讨论了放松政策,预计很快将迎来实质的政策落地,并进入到长周期的宽松周期。

一线城市的政策是购房者和地产版块投资者的“心结”,对市场有很强的带动作用。

目前房企拿地已经向一二线城市聚焦,认为其是最安全的资产,叠加当前的宽松预期,安全性会进一步加强。同时,对于购房者来说,一线城市的核心资产价值仍然是保值增值的重要选择。

对于地产板块投资者来说,一线城市代表着带动全国市场的风向标,是地产早周期的复苏,因此,一线城市从政策宽松、走向需求复苏、并带动全国回暖,是主要复苏路径。

整体来看,一线城市,就是各类预期的“心结”,具有很强的带动作用。因此阶段性看多开发板块,尤其是一线城市本土企业,受益首开股份、京投发展等,龙头如保利发展等依然是中期配置首选,全年继续推荐园区公司,中新集团、招商蛇口等。

风险提示:

政府重新放开前融再走土地金融模式,市场需求加速下行。

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